רכישת ומכירת דירה

רכישת/מכירת דירה

סביר להניח כי רכישת דירה, הינה העסקה הגדולה ביותר שתבצעו בחייכם. מעצם היותה כזו, הינה כרוכה בסכנות רבות ולשם כך יש לבצע בדיקות מקדימות בטרם חתימה על חוזה הרכישה. לאחר שהחלטתם כי דירה אותה ראיתם וממנה התרשמתם מתאימה לצרכים שלכם וברצונכם לרכוש אותה, הגיע הזמן להתחיל בביצוע בדיקות מקדימות.

כמובן שניתן בשלב זה לפנות לעו"ד שיבצע עבורכם את כל הבדיקות המקדימות, אך בהחלט לא יזיק אם גם אתם תבצעו בדיקות אלו בעצמכם בכדי לוודא כי אכן זכויות המוכר נקיות מעיקולים ושעבודים שונים וכן כי לדירה כל האישורים המתאימים מבחינת הרשויות.

אלו בדיקות מקדמיות יש לבצע טרם עסקת רכישת דירה ? –

בדיקת רישום זכויות המוכר   

כדי לבדוק האם זכויות המוכר בנכס אכן נקיות והאם המציג עצמו כבעלים של הנכס, הינו אכן הבעלים הרשום שלו, יש לבדוק את נסח הטאבו של הנכס. מעיון בנסח הטאבו, אשר מהווה למעשה את תעודת הזהות של הנכס, אנו נלמד האם הנכס נמצא בבניין, אשר נרשם כבית משותף ואז הרישום הינו המדויק והיעיל ביותר (בהנחה שאין טעויות במרשם, דהיינו שהדירה תואמת את רישומה בתשריט הבניין ובצו הבית המשותף), או שמא, בבניין אשר אינו בית משותף, ואז יש צורך לבדוק ביתר זהירות את זכויות המוכר.

אם מדובר בנכס המצוי בבניין, אשר נרשם כבית משותף, נוודא תחילה כי המציג    עצמו כבעלים, הינו אכן הבעלים ואם הוא מיופה כוח של הבעלים- כי הוא מחזיק ביפוי כח נוטריוני ספציפי לעסקה, המאשר לו להתחייב בשם הבעלים.

בנסח הטאבו ירשמו גם עיקולים/שעבודים ומשכנתאות הרובצים על הנכס ויש לוודא בטרם החתימה על ההסכם כי ניתן לסלק את כל הרישומים האלו מכספי הרכישה, כך שהנכס יהיה "נקי" מכל חובות לצדדי ג' שונים.

לעיתים אין הנכס רשום בטאבו ואז יש לבצע בדיקה במרשמים חלופיים- דוגמת הוצאת אישור זכויות מחברה משכנת, אם הנכס רשום בחברה משכנת, בדיקה במנהל מקרקעי ישראל וכו'.

בהיבט התכנוני-

במקביל לבדיקת זכויות המוכר של הנכס, יש לבדוק גם את הפן התכנוני של הדירה. מה הכוונה בבדיקת "פן תכנוני" ? – אם למשל רוכשים דירת מגורים, יש לוודא כי היעוד של הנכס בהיתר הבניה שלו הוא אכן לצורך דירת מגורים ולא למשל, למחסן, אשר הוסב לדירת מגורים ללא היתר כדין או לחלק מחדר המדרגות, אשר סופח במהלך השנים על ידי אחד הבעלים והפך דרך פלא לדירה ללא כל היתרים כדין.

בנוסף, יש לוודא כי הדירה עצמה תואמת להיתר שהוצא לה וכי אין חריגות בניה שבוצעו ללא קבלת היתר, דוגמת הרחבת חלק מהדירה וכו'. סכנה זו הינה רבה יותר עת המדובר בדירות בקומת הקרקע ודירות בקומת הגג, אשר נוח מאד להרחיב אותם על שטחים משותפים ולעיתים, ללא קבלת היתר כדין.

בדיקות נוספות אותם כדאי לבצע הינם לגבי השטחים הסובבים את הנכס – אם למשל מדובר בדירה הנהנית בנוף ואדי טבעי וירוק, אך מדובר למעשה בקרקע לבניה, יש לקחת בחשבון כי בכל עת יכול הבעלים של קרקע זו לבקש היתר לבניית הבניין כאמור ואתו שטח ירוק, אשר כל כך מצא חן בעיניכם עת ראיתם את הדירה לראשונה, יעלם כלא היה. בדיקה מקדימה של השטחים הסובבים אתכם יכול למנוע אי נעימות מעין זו.

מימון העסקה –

עסקאות רבות ממומנות בחלקן על ידי לקיחת משכנתא. מאידך, לא לכל נכס בנק ייתן משכנתא. כך למשל, אם אין היתר בניה לדירה, או לחלקה, סביר כי אף בנק לא יסכים ליתן משכנתא לנכס מעין זה.

בנוסף, לעיתים ישנן אי התאמות בין זיהוי הנכס במרשמים השונים לבין המצב בפועל. כך למשל, יכולות לקרות טעויות בהם נכס "התחלף" עם נכס אחר באותו הבניין ויש לבצע תיקון של הרישום כדי להתאים את מצב הרישום למצב בפועל. בהחלט כדאי לגלות טעויות מעין אלו בטרם החתימה על הסכם, או לחילופין, להבטיח כי גם אם יקרו, אזי זכויותיכם תהיינה מוגנות במסגרת הסכם המכר וכי תשלום המשכנתא ידחה עד לאחר תיקון הטעות על ידי המוכר.

ישנם מבנים המוכרזים כ"מבנים מסוכנים" על ידי הרשות המקומית. בנקים אינם ששים, בלשון המעטה, ליתן משכנתאות לנכסים מעין אלו. משכך, בדיקה מקדימה לגבי רישומים מעין אלו יכולה למנוע הרבה עוגמת נפש מצד רוכש, אשר מתעתד לקבל משכנתא, אך לפתע ידלה כי עקב העובדה כי לא ביצע בדיקות נדרשות בטרם הרכישה, נמנע ממנו מלעשות כן.

חשוב ביותר בכדי למנוע מצב דברים מעין זה הוא לבצע שמאות מקדימה של הנכס המבוקש על ידי הבנק למשכנתאות ובכך לקבל את תשובת הבנק עוד בטרם החתימה על ההסכם. הדבר נדרש כל אימת שישנו חשש כי לא בטוח שתינתן משכנתא לצורך מימון הרכישה.

מיסוי מקרקעין –

על כל עסקת מכר שמתבצעת נדרש דיווח לרשויות המס לפי המועד הקבוע בחוק. בדרך כלל על המוכר מוטלת החובה לתשלום מס השבח – מס אשר נוצר בעת קבלת רווח ממכירת דירה (ההפרש בין התמורה לבין העלות) ועל הרוכש מוטלת החובה לשלם מס רכישה – (אם אין מדובר בדירת מגורים ראשונה, אזי מדובר ב-8% משווי העסקה). עם זאת, קיימים מקרים בהם יינתן פטור, כגון בעת רכישת דירה יחידה. מהו שיעור המס, האם קיימת זכאות לפטור או הנחות מתשלום מס רכישה (החוק מקנה לאוכלוסיות שונות הנחות מתשלום מס רכישה בתנאים מסוימים), מהו הדין לגבי דירות שהתקבלו במתנה/ירושה? לצורך בדיקת כל אלו, יש חשיבות להתייעצות עם עורך דין אשר מתמחה ומנוסה בתחום.

כפי שצוין לעיל, נושא רכישת דירה הינו סבוך וכולל רבדים רבים, המשתנים עם הזמן בהתאם לתיקונים שונים בחוק. משכך, ישנה חשיבות רבה לשירותיו של עורך דין, אשר בקיא ומתמצה בתחום.

 

עורך דין, עופר בן ארי, ייצג בעסקאות מכר רבות – הן פשוטות והן סבוכות ביותר – עוסק בתחום המקרקעין מזה כ- 15 שנה.

לייעוץ צרו קשר עם משרדנו